Online marketing felsőfokon! – Weblapkészítés, internet marketing, kereső optimalizálás
Ügyfélszolgálat: +36 20 236 8400

Tudnivalók a társasház működéséről és működtetéséről

Társasház, közös képviselő, számvizsgáló bizottság, SZMSZ, közös költség

Sok társasházban alapvető probléma, hogy a lakók nem figyelnek eléggé oda, hogy a közös képviselő miként és mire költi el a közösség pénzét. Így fordulhat elő csalás, sikkasztás, vagy nem a megfelelő kivitelező megbízása. A társasház megtakarítása is elúszhat a rosszul megválasztott közös képviselő miatt. Lenullázódik a felújítási alap, a bank nemfizetés miatt felmondja a lakástakarékossági szerződést. Az általunk ajánlott praktikus kézikönyvek kifejezetten azoknak szólnak, akik véget szeretnének vetni a társasházukban a közös képviselő lenyúlásának – de nem tudják, hogyan tegyék.
Valójában, a számvizsgáló bizottság tagjai észrevehetnék, amikor a közös képviselő félre akarja vezetni a közösséget, és tehetnének is ez ellen, ám sokszor még a minimális ellenőrzést sem végzik el. Így történhet, hogy a tulajdonosok csak késve veszik észre, hogy eltűnt a pénz, és fogalmuk sincs, hogy mit tegyenek.
Mutatok néhány példát, miképpen károsíthatja meg egy rosszindulatú közös képviselő a lakástulajdonosokat:
– karbantartási és felújítási munkák elhanyagolása,
– adminisztrációban, könyvelésben elkövetett hibák,
– kivitelezővel összejátszva a felújítási és karbantartási munkák túlszámlázása,
– közös helységek saját zsebre történő bérbeadása,
– végezetül a legdurvább: az üzemelési és felújítási számlákon, valamint a házipénztárban lévő pénz lenyúlása, majd a közös képviselő nyomtalan felszívódása.

A Kézikönyv társasházi tulajdonosok számára című könyvből megtudhatja, hogy:
– mik az ön jogai, és hogyan érvényesítheti azokat,
– hogyan végezzen átvilágítást a társasház ügyei között, hogy tisztán lásson,
– hogyan számoltathatja el a közös képviselőt,
– hogyan spórolhat meg több százezer forintot jogi költségeken,
– hová és milyen módokon fordulhat jogorvoslatért úgy, hogy annak eredménye is legyen.
És a legfontosabb: hogyan vegyék vissza a lakástulajdonosok az irányítást az ingatlan ügyei felett.

Beszámoló és mérleg

A számviteli szabályok értelmében a közös képviselőnek kötelessége minden évben költségvetési javaslatot, előző évi éves beszámolót és mérleget készítenie. A tulajdonosok ezeket sokszor meg sem nézik, pedig figyelmes áttanulmányozásuk sok „vészjelzést” adhat még a nagyobb bajok előtt. Ez nem feltétlenül csalást jelent. Értesültünk olyan esetről, amikor a közös képviselő nem akart konfrontálódni a lakókkal (akik a díjemeléseket rendre leszavazták), és ezért kezdtek elmaradozni a számlafizetések. Végül a víz elzárása után kitört a balhé.

Közgyűlés

Évente legalább egyszer közgyűlést kell tartani. Intő jel lehet, ha ez elmarad, vagy lehetetlen időpontra hirdetik meg. Minden tulajdonos számára fontos, hogy kellő aktivitással álljon hozzá a ház közös ügyeihez. Előfordult az is, hogy nem a közös képviselő, hanem néhány lakó akarta meghatározni, vagy legalábbis befolyásolni egy-egy szavazás eredményét. Ennek érdekében kilopkodták a postaládákból a közgyűlési értesítőket.

Felújítás

A felújítási munkák előtt ragaszkodni kell ahhoz, hogy a közös képviselő legalább három ajánlatot felmutasson (amiket a SZB tagjainak ellenőriznie szükséges!). Ennek híján könnyen megtörténhet, hogy olyan ismerős kapja a megbízást, aki a pénz egy részét visszacsúsztatja. Nem csak csaló képviselő képzelhető el, az sem ritka, hogy hozzá nem értés (esetleg „fafejűség”) miatt preferálja valaki a feladatra alkalmatlan vállalkozót.

Ellenőrzés

Senkit sem érdemes, sőt szabad teljhatalommal felruházni, illetve hagyni, hogy ilyet gyakoroljon. Előfordulhat ugyanis, hogy a lakók éppen azzal fordulnak szembe, aki a problémákra akarja felhívni a figyelmet.
A szerző másik hasznos kézikönyve az “Amit a Számvizsgáló Bizottság tagjainak tudni érdemes” című. Ebben a kiadványban kiemelt helyen foglalkozik a Számvizsgáló Bizottság:
– tagjaival,
– jogaival és kötelezettségeivel,
– közös képviselőhöz való viszonyával.
A könyv végigveszi a társasházi törvény számvizsgálókra vonatkozó rendelkezéseit, és példákkal szemléltetve közérthetően el is magyarázza. Mindezek mellé plusz útmutatókat és tanácsokat is kap a kedves olvasó.
Mert eljöhet az a pillanat, amikor a problémák megoldására csak a közös képviselő minél gyorsabb leváltása lehet a megoldás. Pikáns, hogy a leváltást közgyűlési napirendi pontként kell meghirdetni, az erről döntő közgyűlést pedig a közös képviselőnek kell összehívnia. A törvény szerint a tulajdonosok 10%-ának (ez az arány a tulajdoni hányadra vonatkozik, tehát a nagyobb lakással rendelkezők szava jobban számít) kezdeményezésére muszáj megtennie. Ilyenkor jobb kínosan ügyelni minden szabály betartására.

társasház, közös képviselő, számvizsgáló bizottság, szmsz

Társasházi SZMSZ

Ejtsünk néhány szót az SZMSZ-ről is. Az egyik legelemibb hiba, hogy az SZMSZ-ek tartalma gyakorlatilag a társasházi törvény idézése és az esetek többségében szinte alig tartalmaz mást. Nyilván ennek semmi értelme. Az SZMSZ-ben azt is szabályozzuk, ami nem szerepel a Társasházi törvényben, vagy annál részletesebben szeretnék szabályozni, mint pl. a költségek felosztásának, viselésének részletezését, illetve részközgyűlések és írásos határozathozatal részletfeltételeit. Ehhez kapcsolódóan fontos kitérni a közös költséget nem fizetők elleni intézkedések szabályozására is. Másik fő témaköre a szavazások lebonyolításának a szabályozása.
Az SZMSZ részét képezze még a nem fizető adósokra ható nyomásgyakorló eszközök kidolgozása, mint például a szolgáltatások lehetséges korlátozása, hiszen az adósok oda fizetnek előbb, ahonnan a legnagyobb nyomás éri őket. Érdemes kidolgozni a tartozások rendezésének peren kívüli megállapodási formáját is, hiszen bizonyos esetekben ez mindkét félnek olcsóbb és gyorsabb megoldást hozhat.